W umowach o roboty budowlane kary umowne pojawiają się często - za opóźnienie, za zwłokę, za odstąpienie od umowy, za nieterminowe usunięcie wad albo za naruszenie obowiązków wobec podwykonawców.
Sama obecność kary w umowie nie oznacza jednak, że trzeba ją zapłacić w żądanej wysokości i w każdej sytuacji. Zanim uznasz karę albo potrącisz ją z wynagrodzenia wykonawcy, warto sprawdzić trzy rzeczy: czy klauzula jest ważna, czy kara została prawidłowo naliczona i czy są podstawy do jej miarkowania.
Krok 1. Sprawdź, za co naliczono karę
Karę umowną można zastrzec tylko na wypadek niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Tak wynika z art. 483 § 1 k.c.
W praktyce oznacza to, że kara może dotyczyć na przykład opóźnienia w wykonaniu robót, nieusunięcia wad w terminie, naruszenia zakazu podwykonawstwa bez zgody inwestora albo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po jednej ze stron.
Inaczej jest z karą za brak zapłaty wynagrodzenia. Zapłata jest zobowiązaniem pieniężnym, więc co do zasady nie zabezpiecza się jej karą umowną, tylko odsetkami. Sąd Najwyższy potwierdził, że nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania pieniężnego.
Trzeba jednak uważać na szczególne sytuacje. W sprawach budowlanych mogą pojawić się obowiązki dotyczące zapłaty podwykonawcom. W orzecznictwie przyjęto, że kara za brak zapłaty albo nieterminową zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcom może być dopuszczalna, bo chodzi wtedy o obowiązek wykonawcy wobec inwestora, a nie o zwykłą karę za niezapłacenie własnej faktury.
Dlatego nie wystarczy samo hasło „kara za opóźnienie w zapłacie”. Trzeba sprawdzić, jaki dokładnie obowiązek zabezpiecza dana klauzula.
Krok 2. Sprawdź, czy kara została prawidłowo naliczona
W sporach budowlanych problemem często nie jest sama kara, ale sposób jej wyliczenia.
Najpierw trzeba ustalić, czy umowa mówi o opóźnieniu, czy o zwłoce. Opóźnienie oznacza sam fakt przekroczenia terminu. Zwłoka to opóźnienie zawinione. Jeżeli umowa przewiduje karę za zwłokę, nie wystarczy więc pokazać, że termin minął. Trzeba jeszcze ocenić, czy opóźnienie rzeczywiście obciąża wykonawcę.
Znaczenie mają też dokumenty z budowy, takiej jak harmonogram, aneksy, korespondencja, protokoły odbioru, wpisy w dzienniku budowy, zgłoszenia gotowości do odbioru i zastrzeżenia inwestora. To one pokazują, czy termin został przekroczony, z jakiego powodu i przez ile dni kara mogła być naliczana.
Warto sprawdzić również, od jakiej kwoty liczona jest kara. Inny efekt daje kara liczona od całego wynagrodzenia, a inny od wartości niewykonanej części robót. Jeżeli roboty zostały w dużej części wykonane, a kara nadal liczona jest od całej wartości umowy, może to mieć znaczenie przy wniosku o jej obniżenie.
Krok 3. Oceń, czy są podstawy do miarkowania kary
Miarkowanie to obniżenie kary umownej przez sąd. Podstawą jest art. 484 § 2 k.c. Przepis wskazuje dwie sytuacje, gdy zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części albo gdy kara jest rażąco wygórowana.
W sprawach budowlanych pierwsza przesłanka pojawia się często. Wykonawca oddał większość robót, inwestor korzysta z obiektu, a spór dotyczy części prac, opóźnienia albo usterek. W takiej sytuacji warto sprawdzić, czy żądanie pełnej kary jest proporcjonalne do rzeczywistego naruszenia umowy.
Druga przesłanka dotyczy wysokości kary. Może ona być rażąco wygórowana, jeżeli pozostaje w oczywistej dysproporcji do wartości umowy, zakresu naruszenia, czasu opóźnienia, skutków dla inwestora albo wysokości szkody. Wierzyciel dochodzący kary umownej co do zasady nie musi wykazywać wysokości szkody, bo kara należy się w zastrzeżonej wysokości bez względu na jej wysokość. Nie oznacza to jednak, że brak szkody albo niewielka szkoda jest bez znaczenia przy miarkowaniu.
Wniosek o miarkowanie trzeba zgłosić i uzasadnić. Sąd nie obniża kary „z urzędu” tylko dlatego, że wydaje się wysoka. Trzeba pokazać, dlaczego w konkretnej sprawie kara jest nieproporcjonalna.
Co warto przygotować
Przed oceną kary umownej zbierz umowę, aneksy, harmonogram, protokoły odbioru, korespondencję z inwestorem albo wykonawcą, noty obciążeniowe i dokumenty wskazujące, z czego wynikało opóźnienie. W sprawach budowlanych znaczenie mają szczegóły, kto miał wykonać dany obowiązek, kiedy powstało opóźnienie, czy druga strona współdziałała i czy roboty zostały faktycznie odebrane.
Jeżeli kara została już potrącona z wynagrodzenia, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy potrącenie było skuteczne, czy wierzytelność z kary była wymagalna, czy została prawidłowo określona i czy oświadczenie o potrąceniu zostało właściwie złożone.
Podsumowanie
Kary umownej nie warto ani automatycznie płacić, ani automatycznie naliczać. W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy klauzula dotyczy zobowiązania niepieniężnego. Następnie czy kara została dobrze policzona. Dopiero na końcu ocenia się, czy są podstawy do jej miarkowania.
W umowach o roboty budowlane różnica między dobrze i źle naliczoną karą potrafi być bardzo duża. Czasem rozstrzyga ją jedno zdanie w umowie, aneks albo protokół odbioru.
Wpis ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy wymaga zapoznania się z dokumentami.